外圍救市刺激清遠(yuǎn)樓市下半年或“微反彈”

發(fā)表時(shí)間： 2014-07-25 00:00 來(lái)源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

持續(xù)低迷的中國(guó)樓市,正在被一天一個(gè)冒出來(lái)的解除限購(gòu)的城市名單激起浪花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前為止,包括武漢、杭州、成都、長(zhǎng)春、呼和浩特、濟(jì)南、蘇州等至少30個(gè)城市取消或調(diào)整樓市限購(gòu)政策。值得留意的是,這一悄然松綁的態(tài)勢(shì),正在向其他實(shí)施限購(gòu)的城市蔓延。持續(xù)了大半年時(shí)間低位運(yùn)行的樓市,在各地頻傳解除限購(gòu)的救市政策下,此一輪樓市的調(diào)整是不是已經(jīng)到了觸底返彈的時(shí)候?作為不限購(gòu)地區(qū)的清遠(yuǎn),面對(duì)這樣一場(chǎng)由中央機(jī)關(guān)默許、地方政府自行判斷的樓市政策調(diào)整,會(huì)受到哪些影響呢?

現(xiàn)狀

清遠(yuǎn)樓市量跌價(jià)穩(wěn)

與2013年同期相比,上半年清遠(yuǎn)樓市在銷(xiāo)售套數(shù)、面積、金額三項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅度下降,分別下降17%、13%、10%,但在成交均價(jià)上并沒(méi)有出現(xiàn)購(gòu)房者所期望的跌勢(shì),而是基本保持了穩(wěn)定。

對(duì)于這種量跌價(jià)穩(wěn)的現(xiàn)象,多個(gè)樓盤(pán)受訪者均表達(dá)了同一個(gè)觀點(diǎn),即從房?jī)r(jià)上來(lái)看,清遠(yuǎn)樓市本身并不存在泡沫,此一輪的樓市的調(diào)整,清遠(yuǎn)更多的是受到了全國(guó)整體樓市環(huán)境的影響。

“全國(guó)樓市整體處于一個(gè)調(diào)整期,不少地方都傳出了樓價(jià)下跌的消息,這些外圍信心影響了清遠(yuǎn)購(gòu)房者心態(tài)。”清遠(yuǎn)市恒福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)林雙認(rèn)為,受買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的習(xí)慣思維影響,清遠(yuǎn)的商品房銷(xiāo)量也有一定幅度下降。

但開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上都不敢輕易調(diào)整。林雙表示,在商品房銷(xiāo)量持續(xù)不振,銀行又收緊貸款的情況下,一些地產(chǎn)商受制于資金的壓力,可能會(huì)采取降價(jià)回籠資金的手段,但這也僅限于樓價(jià)有泡沫的一、二線城市,對(duì)于樓價(jià)仍處于較低水平的清遠(yuǎn)樓市來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商采用這樣的手段無(wú)疑是自殺。“購(gòu)地、建房的成本已經(jīng)擺在那里了,以目前的價(jià)格開(kāi)發(fā)商很難說(shuō)有多高的利潤(rùn),他不可能低于成本價(jià)去賣(mài)房。”林雙說(shuō)。

記者了解到,與房地產(chǎn)市場(chǎng)受到更加嚴(yán)格管制的一、二線城市相比,除了全國(guó)統(tǒng)一的樓市政策外,清遠(yuǎn)本身并沒(méi)有更嚴(yán)格的限購(gòu)政策出臺(tái)。

廣東金多利置業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理徐建國(guó)同樣認(rèn)為,目前頻頻傳出解除限購(gòu)的消息,對(duì)于清遠(yuǎn)樓市的影響更多的是在購(gòu)房者的心態(tài)上。據(jù)悉,徐建國(guó)此前在深圳、上海、北京等一線城市房地產(chǎn)行業(yè)有過(guò)從業(yè)經(jīng)歷。

除了外圍環(huán)境影響,徐建國(guó)認(rèn)為,對(duì)清遠(yuǎn)樓市影響較大的還有兩大政策因素:一是銀行首套房放貸利率,二是二套房首付比率。“前一個(gè)政策影響的是剛需族,銀行首套房貸利率在基準(zhǔn)利率上有20%的上浮,這對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)無(wú)疑是抬高了購(gòu)房門(mén)檻。”徐建國(guó)說(shuō)。

銷(xiāo)量

政策松綁后或“微反彈”

隨著各地政府對(duì)于樓市政策的松綁,金多利副總經(jīng)理徐建國(guó)認(rèn)為,銀行也會(huì)提高對(duì)樓市的信心,首套房貸利率回歸基準(zhǔn)利率應(yīng)該是大概率事件。

從大的政策上面來(lái)看,徐建國(guó)認(rèn)為目前雖然國(guó)家有意要調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè),但整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然依賴(lài)于房地產(chǎn)行業(yè),因此國(guó)家不太可能讓房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)。“打個(gè)比喻,如果房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)病人的話,目前國(guó)家的調(diào)控只是減藥,但并不會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)停藥。”徐建國(guó)說(shuō)。

在恒福營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)林雙看來(lái),目前全國(guó)各地傳出的取消限購(gòu)的政策,對(duì)于全國(guó)各地的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都會(huì)帶來(lái)一個(gè)心理上的沖擊,清遠(yuǎn)市民也不例外,當(dāng)前取消限購(gòu),可以算是吹響了一個(gè)樓市轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)。

雖然各地解除限購(gòu)政策的出臺(tái),讓地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)于樓市的發(fā)展有了點(diǎn)信心,但談起清遠(yuǎn)樓市反彈的力度會(huì)有多大,各受訪者仍保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

高庫(kù)存,是多名受訪者共同提到的限制因素。徐建國(guó)認(rèn)為,目前的樓市已轉(zhuǎn)變成了買(mǎi)方市場(chǎng),購(gòu)房者選擇權(quán)更大了,特別是在像清遠(yuǎn)一樣高庫(kù)存的城市。“可能以前樓盤(pán)的宣傳只要提‘有車(chē)有房’就行,現(xiàn)在樓盤(pán)的宣傳則要打悲情牌,拼價(jià)格。”徐建國(guó)說(shuō)。

在外來(lái)人口數(shù)量不多的情況下,徐建國(guó)認(rèn)為,清遠(yuǎn)本地人的市場(chǎng)消化能力是有限的,難以支撐清遠(yuǎn)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。

受制于目前的高庫(kù)存,林雙也認(rèn)為即使清遠(yuǎn)樓市出現(xiàn)反彈的現(xiàn)象,在房?jī)r(jià)上面上升的空間應(yīng)該也不會(huì)太大,可能也只是停留在銷(xiāo)售數(shù)量上的恢復(fù)。

房?jī)r(jià)

下半年持平或小幅上揚(yáng)

在保利清遠(yuǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理韓冰眉看來(lái),本身不限購(gòu)清遠(yuǎn)樓市并不會(huì)受到大環(huán)境的影響,而隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái),本地房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)上升。

“從國(guó)五條到現(xiàn)在雙向調(diào)控的大背景下,開(kāi)發(fā)商在盤(pán)整期通過(guò)優(yōu)勝劣汰得以洗牌,留下的都是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商,無(wú)論是在資金儲(chǔ)備還是產(chǎn)品定位上都有明顯的優(yōu)勢(shì),這波政策調(diào)整并不會(huì)對(duì)其造成明顯的影響,而結(jié)合本地市場(chǎng)的特點(diǎn),10月份以及臨近春節(jié)的黃金節(jié)點(diǎn)即將到來(lái),我看好房?jī)r(jià)在穩(wěn)中有升。”

持有同樣觀念的還有世紀(jì)花城營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理詹端,他在接受采訪時(shí)表示,下半年的房屋價(jià)格并不會(huì)受到政策調(diào)整的影響出現(xiàn)明顯上漲,而是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上持平或有小幅度的上揚(yáng)。

“有人說(shuō)這是政府釋放的救市信號(hào),接下來(lái)樓市價(jià)格會(huì)出現(xiàn)明顯反彈,其實(shí)我并不認(rèn)同。準(zhǔn)確來(lái)講,這與前些年的四萬(wàn)億救市有著明顯的差異,因?yàn)樵谙拶?gòu)取消的城市中,只有4個(gè)城市得到了官方的確認(rèn),而其它充其量只能算是官方默許下的部分松動(dòng)(對(duì)于戶(hù)型面積及其適用范圍做了嚴(yán)格的規(guī)定),這離真正的取消限購(gòu)尚有一段距離。所以房屋價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng),考慮到下半年部分新盤(pán)的推出以及剛需族的購(gòu)房需求,價(jià)格應(yīng)該會(huì)在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上有小幅度上揚(yáng)。”

開(kāi)發(fā)商

盼清遠(yuǎn)降低買(mǎi)房金融門(mén)檻

在全國(guó)部分城市開(kāi)啟限購(gòu)松綁模式后,本身不受限購(gòu)緊箍咒影響的清遠(yuǎn)樓市看似美好,但是在開(kāi)發(fā)商眼中,金融政策的限制不是限購(gòu)卻勝似限購(gòu)。

“根據(jù)我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分析,超過(guò)30%的購(gòu)房者是外來(lái)客,但是這些購(gòu)房者在實(shí)際操作中卻遇到了不少的問(wèn)題,因?yàn)樾枰U納一年的社會(huì)保險(xiǎn),否則就不能享受購(gòu)房中的金融貸款,我們不少客戶(hù)不得不選擇全額付款或者等待繳滿(mǎn)一年的期限再買(mǎi)房。”保利清遠(yuǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理韓冰眉看來(lái),外來(lái)客已經(jīng)成為清遠(yuǎn)購(gòu)房需求的一股重要力量,如何為這些外來(lái)客降低購(gòu)房門(mén)檻,則是本地樓市發(fā)展的關(guān)鍵。

萬(wàn)科華府的資深銷(xiāo)售顧問(wèn)周女士介紹,公積金貸款額度的比例偏低也是目前限制購(gòu)房需求的另一個(gè)原因。在首套房貸不斷上浮的今天,提升公積金的貸款額度能吸引更多購(gòu)房者。

“根據(jù)我市住房公積金貸款的政策規(guī)定,公積金所貸額度不得高于申請(qǐng)人住房公積金賬戶(hù)余額的8倍,而對(duì)于一些剛來(lái)清遠(yuǎn)工作一兩年且有安家置業(yè)打算的外來(lái)客來(lái)說(shuō),一萬(wàn)元的公積金只能貸取八萬(wàn)塊的額度,這對(duì)于動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的貸款金額而言只是杯水車(chē)薪,所以他們不得不考慮組合貸款以及純商業(yè)貸款,但這顯然不是一個(gè)劃算的辦法。”

據(jù)記者觀察,在碧桂園、萬(wàn)科華府等主打廣清同城,以輕軌為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)不約而同的出現(xiàn)了小戶(hù)型熱銷(xiāo)的情況,這些來(lái)自廣州等地的外地客占據(jù)了重要的購(gòu)買(mǎi)比例,而這些購(gòu)買(mǎi)者大多具有年輕、原始積累薄弱、嚴(yán)重依賴(lài)金融貸款等特征。

專(zhuān)家

擴(kuò)容提質(zhì)是未來(lái)出路

“房?jī)r(jià)低、大戶(hù)型、不限購(gòu)”在談到清遠(yuǎn)樓市的特點(diǎn)時(shí),一位從事多年銷(xiāo)售的工作人員用三字訣開(kāi)起了玩笑。誠(chéng)然,相比于其它樓市火爆的城市而言,清遠(yuǎn)不限購(gòu)的政策令人垂涎。

可是令人困惑的是,無(wú)論是國(guó)五條時(shí)代還是到現(xiàn)在的雙向調(diào)控出臺(tái),沒(méi)有限購(gòu)困擾的清遠(yuǎn)樓市依舊保持了那不溫不火的脾性。試問(wèn)每每被譽(yù)為廣州周邊最后一塊價(jià)格洼地的清遠(yuǎn)樓市,如何才能找到屬于自己的發(fā)展模式呢?

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究所所長(zhǎng)李志看來(lái),目前整個(gè)清遠(yuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出來(lái)的發(fā)展形勢(shì),單純依靠?jī)?nèi)部是無(wú)法消化的。從更加宏觀的角度來(lái)看,這也體現(xiàn)出目前清遠(yuǎn)整個(gè)城市在產(chǎn)業(yè)方面的不足。

“我認(rèn)為擴(kuò)容提質(zhì)是可行的辦法,它的核心思路就是要通過(guò)中心城區(qū)的做大、做強(qiáng),吸引周邊的人到中心城區(qū)來(lái)居住,吸引珠三角的產(chǎn)業(yè)到清遠(yuǎn)來(lái),然后吸引帶動(dòng)那些資本和人口過(guò)來(lái)。這樣我們的房地產(chǎn)才會(huì)有源頭,所以清遠(yuǎn)特別需要擴(kuò)容提質(zhì)的戰(zhàn)略。”李志強(qiáng)調(diào)。

一位不愿透露姓名的項(xiàng)目操盤(pán)手透露,結(jié)合專(zhuān)家的意見(jiàn),地方政府應(yīng)拿出更有魄力更加細(xì)化的調(diào)控辦法。“在京十二條、漢七條、穗六條等細(xì)化調(diào)控辦法頻頻落地的時(shí)候,什么時(shí)候也能出臺(tái)針對(duì)本地市場(chǎng)的清五條,進(jìn)一步保證剛需住房需求,打擊投機(jī)炒房等市場(chǎng)行為,在發(fā)展本地房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)凈化市場(chǎng)環(huán)境、規(guī)范市場(chǎng)秩序。”

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